Câu hỏi:

Tôi có đặt cọc mua một thửa đất và căn nhà của ông A, thời gian đặt cọc để hai bên tiến hành giao kết hợp đồng là 1 tháng, hợp đồng đặt cọc được công chứng (căn nhà và đất đang thế chấp tại ngân hàng). Ông A đã tất toán nợ với ngân hàng nhưng không tiến hành làm hợp đồng chuyển nhượng nhà đất cho tôi mà lại tiếp tục thế chấp, hợp đồng thế chấp cũng do chính công chứng viên chứng hợp đồng đặt cọc cho tôi chứng nhận. Nay thời gian đặt cọc đã hết. Tôi phải làm thế nào để yêu cầu ông A thực hiện việc chuyển nhượng nhà đất cho tôi (Tôi không muốn lấy lại tiền cọc và yêu cầu ông A bồi thường). Công chứng viên làm như vây có đúng không? Xin cảm ơn!

Trả lời:

Câu hỏi của bạn có hai vấn đề cần giải quyết như sau:

Vấn đề thứ nhất: Ông A ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo sẽ giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn trong khi quyền sử dụng đất đó đang thế chấp tại Ngân hàng. Nhưng hiện nay, ông A đã tiếp tục thế chấp tài sản mà không chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó cho bạn.

Ðặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được quy định tại khoản 1 Điều 318 Bộ luật Dân sự. Cụ thể: đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự (theo khoản 1 Điều 358 Bộ luật Dân sự). Các nghĩa vụ được đảm bảo có thể là nghĩa vụ hiện tại, nghĩa vụ trong tương lai hoặc nghĩa vụ có điều kiện (khoản 2 Điều 319 Bộ luật Dân sự).

Xét trường hợp của bạn, khi ký hợp đồng đặt cọc thì ông A có nghĩa vụ: tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian nhất định mà hai bên đã thỏa thuận. Tuy nhiên, nghĩa vụ của ông A được coi là nghĩa vụ có điều kiện. Bởi lẽ: Tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc đó, ông A đang thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng; theo quy định của pháp luật, ông A với tư cách là bên thế chấp có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

- Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Ðiều 349 của Bộ luật này (khoản 4 Điều 348 Bộ luật Dân sự).

- Ðược bán, thay thế tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh (khoản 3 Điều 349 Bộ luật Dân sự).

- Ðược bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý (khoản 4 Điều 349 Bộ luật Dân sự).

Có thể thấy điều kiện để thực hiện nghĩa vụ của ông A (nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn theo hợp đồng đặt cọc) là: (i) phải được Ngân hàng (hiện đang là bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất) đồng ý cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó; (ii) hoặc sau khi ông A đã hoàn thành thủ tục xóa đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật đối với quyền sử dụng đất đó (có thể là sau khi ông A đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ với Ngân hàng hoặc ông A đã thay thế biện pháp bảo đảm nghĩa vụ tại Ngân hàng).

Theo quy định tại Ðiều 294 Bộ luật Dân sự về thực hiện nghĩa vụ dân sự có điều kiện thì: Trong trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định về điều kiện thực hiện nghĩa vụ dân sự thì khi điều kiện phát sinh, bên có nghĩa vụ phải thực hiện. Đối chiếu với trường hợp của bạn thì ngay sau khi ông A tất toán khoản nợ với Ngân hàng và hoàn thành thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật (tức là đã phát sinh điều kiện để thực hiện nghĩa vụ) thì ông A phải tiến hành thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn. Việc ông A không chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn mà lại tiếp tục thế chấp quyền sử dụng đất đó là vi phạm nghĩa vụ dân sự của ông A với bạn và phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bạn (theo Khoản 1 Điều 302 Bộ luật Dân sự).

Trong trường hợp này, vì ông A đã vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng đặt cọc nên ông A phải trả cho bạn tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (Khoản 2 Điều 358 Bộ luật Dân sự). Nếu bạn vẫn mong muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó thì có thể thỏa thuận với ông A về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó theo quy định của pháp luật.

Vấn đề thứ hai: Việc công chứng viên công chứng hợp đồng thế chấp mới cho ông A sau khi đã công chứng Hợp đồng đặt cọc giữa ông A với bạn.

Như trên đã nêu, khi ký hợp đồng đặt cọc với bạn, ông A chịu ràng buộc bởi nghĩa vụ theo hợp đồng, đó là nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận của các bên và tuân thủ quy định của pháp luật. Việc ông A tiếp tục thế chấp tài sản tại ngân hàng mà không tiến hành thủ tục theo quy định của pháp luật là vi phạm nghĩa vụ đó.

Khi công chứng hợp đồng, công chứng viên có trách nhiệm xác định xem tài sản đó đã có giao dịch gì liên quan chưa và có người thứ ba nào có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến tài sản đó không. Việc xác định này là rất cần thiết, tránh những tranh chấp có thể xảy ra sau này. Do đã có hợp đồng đặt cọc giữa bạn và ông A nên công chứng viên cần phải xác minh xem, hiện nay, các bên trong hợp đồng đó đã có thỏa thuận khác không? (như: các bên có hủy hợp đồng đặt cọc không? Có lùi thời gian thực hiện nghĩa vụ của ông A theo hợp đồng đặt cọc đó không?)...

Hơn nữa, điểm b Khoản 2 Điều 22 Luật Công chứng quy định: Công chứng viên có nghĩa vụ tôn trọng và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người yêu cầu công chứng. Theo đó, khi công chứng hợp đồng thế chấp mới của ông A (sau khi đã công chứng hợp đồng đặt cọc giữa bạn và ông A), công chứng viên đã biết và phải biết ông A đang có nghĩa vụ phải thực hiện với bạn nên công chứng viên có trách nhiệm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bạn theo hợp đồng đó. Khi ông A có yêu cầu công chứng hợp đồng thế chấp mới thì công chứng viên nên xác định rõ quyền, lợi ích hợp pháp của bạn theo hợp đồng đặt cọc có bị ảnh hưởng không để đưa ra quyết định công chứng hợp đồng thế chấp theo yêu cầu của ông A.