Câu hỏi:

Tôi cho người họ hàng vay tiền để làm ăn. Gia đình họ thế chấp tài sản cho tôi là quyền sử dụng đất. Hai bên lập hợp đồng rõ ràng (ký tên và lăn tay) nhưng không công chứng.  Nay, họ thông báo cho tôi là họ không có khả năng trả nợ. Vậy:

1. Tôi phải làm gì để lấy được số tiền vốn của mình.

2. Với hợp đồng vay và thế chấp tài sản đó, tôi phải làm cách nào để chuyển nhượng tài sản đó.

3. Tôi có thể ủy quyền cho người khác để khởi kiện đòi lại số tiền hoặc tài sản thế chấp được không?

Trả lời:

1. Yêu cầu người vay trả lại số tiền cho bạn.

Vì giữa hai bên đã ký hợp đồng vay tiền nên người họ hàng của bạn có nghĩa vụ trả nợ cho bạn theo quy định tại Điều 471 Bộ luật Dân sự. Để yêu cầu bên vay trả nợ cho bạn thì bạn có thể lựa chọn nhiều phương pháp giải quyết phù hợp với quy định của pháp luật và không trái đạo đức xã hội.

Trước hết, bạn và bên vay cùng nhau thương lượng để tìm ra hướng giải quyết thuận lợi cho cả hai bên và vẫn giữ được tình cảm họ hàng. Đây là nguyên tắc giải quyết những tranh chấp phát sinh từ hợp đồng dân sự được các bên lựa chọn đầu tiên và là nguyên tắc xuyên suốt quá trình giải quyết, kể cả khi vụ việc đã được đưa ra tòa án.

Nếu không thể thương lượng được thì bạn có thể mời bên thứ ba tiến hành hòa giải, yêu cầu bên có nghĩa vụ thực hiện đúng nghĩa vụ; hoặc bạn có thể gửi đơn khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền để giải quyết và yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Trong đơn khởi kiện bạn cần thể hiện đầy đủ những nội dung theo Điều 164 Bộ luật Tố tụng dân sự sửa đổi ngày 29/3/2011:

- Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;

- Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;

- Tên, địa chỉ của người khởi kiện;

- Tên, địa chỉ của người có quyền và lợi ích được bảo vệ, nếu có;

- Tên, địa chỉ của người bị kiện;

- Tên, địa chỉ của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, nếu có;

- Những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

- Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng, nếu có.

Khi gửi đơn khởi kiện, bạn gửi kèm theo hợp đồng vay tiền mà hai bên đã ký để làm căn cứ chứng minh cho yêu cầu của mình.

2. Chuyển nhượng tài sản mà bên vay đã thế chấp.

Bạn muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà của bên vay thì phải xét hợp đồng mà hai bên ký kết có hợp pháp và đã có hiệu lực chưa.

* Về hợp đồng vay tiền:

Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định (Điều 471 Bộ luật Dân sự). Pháp luật không quy định hợp đồng vay tiền phải được giao kết bằng một hình thức nhất định nên hợp đồng này được thực hiện theo quy định chung về hình thức của hợp đồng dân sự: hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể (Điều 401 Bộ luật Dân sự). Bạn và bên vay đã lập hợp đồng vay tiền, có chữ ký và dấu vân tay của hai bên nên hợp đồng này phù hợp với quy định của pháp luật về hình thức và có thể làm căn cứ để xác định nghĩa vụ của bên vay như đã nêu ở phần trên.

* Về việc thế chấp tài sản để đảm bảo cho khoản vay: Pháp luật cho phép cá nhân, hộ gia đình sử dụng quyền sử dụng đất không phải là đất thuê để thế chấp tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh. Việc thế chấp của bạn và bên vay bằng quyền sử dụng đất phải đáp ứng những điều kiện dưới đây:

- Điều kiện về quyền sử dụng đất thế chấp:

+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

- Điều kiện về chủ thể ký hợp đồng: Tất cả những người được ghi nhận là chủ sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Điều kiện về hình thức hợp đồng thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Sau khi công chứng, chứng thực, các bên phải đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất và nhà nơi có bất động sản. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (khoản 4 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai). Theo như bạn cung cấp thông tin thì hợp đồng thế chấp của hai bên chỉ lập văn bản có chữ ký, dấu vân tay chứ chưa làm thủ tục công chứng, chứng thực cũng như đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật. Như vậy, hợp đồng thế chấp của bạn chưa có hiệu lực pháp luật và chưa đúng quy định của pháp luật về mặt hình thức.

Với hợp đồng thế chấp mà bạn đã ký với bên vay tiền thì bạn chưa có căn cứ gì để chuyển nhượng quyền sử dụng đất của họ. Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình thì bạn phải hoàn thiện thủ tục theo quy định của pháp luật đối với hợp đồng thế chấp nêu trên: công chứng, chứng thực hợp đồng và đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tất nhiên, để làm được những thủ tục này thì bạn cần có sự hợp tác của bên vay và chủ sử dụng đất.

3. Ủy quyền cho người khác khởi kiện.

Hiện nay, cơ quan có thẩm quyền không chấp nhận việc đương sự ủy quyền cho người khác đi khởi kiện. Vì: theo quy định tại khoản 3 Điều 164 Bộ luật Tố tụng dân sự sửa đổi năm 2011 thì: “Người khởi kiện là cá nhân phải ký tên hoặc điểm chỉ; người khởi kiện là cơ quan, tổ chức thì đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó phải ký tên và đóng dấu vào phần cuối đơn; trường hợp khởi kiện để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự thì đơn khởi kiện do người đại diện theo pháp luật của những người này ký tên hoặc điểm chỉ. Trường hợp người khởi kiện không biết chữ, không nhìn được, không thể tự mình ký tên hoặc điểm chỉ thì phải có người làm chứng và người này phải ký xác nhận trước mặt người có thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã. Người có thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã chứng nhận trước mặt người khởi kiện và người làm chứng.”

Như vậy, bạn không thể ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục khởi kiện thay mình được. Nhưng sau khi hoàn thành thủ tục khởi kiện và được tòa án nhận đơn khởi kiện, thụ lý vụ án thì bạn có thể ủy quyền cho người khác để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho mình. Bạn có thể lập văn bản ủy quyền với các nội dung như: người được ủy quyền được thay mặt bạn: liên hệ và làm việc với cơ quan có thẩm quyền, các cá nhân, tổ chức liên quan để yêu cầu bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ đối với bạn, tham gia các buổi hòa giải, phiên tòa…. Người đại diện theo ủy quyền của bạn trong tố tụng dân sự được thực hiện các quyền, nghĩa vụ tố tụng dân sự theo nội dung văn bản uỷ quyền.